Σε πλήρη αναμόρφωση του πλαισίου που διέπει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb προχώρησε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), δημοσιεύοντας έναν επικαιροποιημένο οδηγό-εργαλείο με όλες τις κρίσιμες πληροφορίες για ιδιοκτήτες, διαχειριστές και επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον συγκεκριμένο τομέα. Ο οδηγός αποσαφηνίζει σημαντικά ζητήματα, φέρνοντας στο φως υποχρεώσεις που αφορούν μεταξύ άλλων τη φορολογία, τα πρόστιμα, τις υπηρεσίες που παρέχονται, αλλά και τα νέα τέλη που συνδέονται με την κλιματική κρίση.
Η νέα έκδοση του οδηγού αφορά:
Ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων που ενοικιάζονται μέσω πλατφορμών όπως Airbnb, Booking, VRBO.
Ατομικές επιχειρήσεις και εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον χώρο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Όσους διαθέτουν πάνω από δύο ακίνητα για μίσθωση.
Όσους παρέχουν επιπλέον υπηρεσίες, πέραν της απλής διαμονής και των κλινοσκεπασμάτων.
Φορολογούμενους που αποκτούν τρίτο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και υποχρεούνται σε δήλωση υποκαταστήματος.
Όσους επιθυμούν να ενημερωθούν για το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ), το Τέλος Παρεπιδημούντων, τον ΦΠΑ, καθώς και τις ακυρώσεις κρατήσεων και τα σχετικά πρόστιμα.
Η ΑΑΔΕ επισημαίνει ότι το τέλος επιτηδεύματος δεν επιβάλλεται με σταθερό ετήσιο ποσό στους φορολογούμενους που έχουν δηλώσει σχετικό ΚΑΔ για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αντιθέτως, υπολογίζεται αναλογικά βάσει των μηνών λειτουργίας. Στην περίπτωση που υπάρξει έναρξη ή διακοπή δραστηριότητας εντός του έτους, ο φόρος αναλογεί στους μήνες ενεργής λειτουργίας. Κάθε μήνας που περιλαμβάνει περισσότερες από 15 ημέρες, θεωρείται πλήρης μήνας για σκοπούς υπολογισμού.
Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί σε όσους αποκτούν τρίτο ΑΜΑ. Εφόσον δεν πρόκειται για κοινή μίσθωση (π.χ. δύο δωμάτια στο ίδιο ακίνητο), τότε η δραστηριότητα θεωρείται νέα επιχειρηματική μονάδα και απαιτείται δήλωση υποκαταστήματος εντός 30 ημερών από την ημερομηνία απόκτησης του νέου ΑΜΑ – ανεξαρτήτως του πότε θα ξεκινήσει η πρώτη κράτηση. Η ημερομηνία έναρξης μισθώσεων δεν επηρεάζει την υποχρέωση αυτή.
Παράλληλα ο επικαιροποιημένος οδηγός της ΑΑΔΕ δίνει έμφαση στο Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ), το οποίο εφαρμόζεται από το 2024 και επιβαρύνει ανά διανυκτέρευση τους επισκέπτες, καθώς και στο Τέλος Παρεπιδημούντων, που καταβάλλεται στους δήμους. Τα δύο αυτά τέλη είναι υποχρεωτικά και πρέπει να αποδίδονται είτε από τον ιδιοκτήτη/διαχειριστή είτε να ενσωματώνονται στη χρέωση προς τους πελάτες.
Ο οδηγός περιλαμβάνει επίσης διευκρινίσεις για το τι ισχύει σε περιπτώσεις ακύρωσης κρατήσεων, για την υποχρέωση ή μη απόδοσης ΦΠΑ (που εξαρτάται από το αν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες), αλλά και για τα πρόστιμα που επιβάλλονται σε περιπτώσεις εκπρόθεσμων δηλώσεων.
Κομβικής σημασίας είναι και το σημείο που αφορά την υπαγωγή σε καθεστώς ιδιώτη ή επαγγελματία. Ο αριθμός των εκμισθούμενων ακινήτων – και συγκεκριμένα η υπέρβαση των δύο – παίζει καθοριστικό ρόλο στον χαρακτηρισμό της δραστηριότητας, με συνέπεια να μεταβάλλεται ο τρόπος φορολόγησης και οι υποχρεώσεις έναντι της φορολογικής διοίκησης.
Ο επικαιροποιημένος οδηγός της ΑΑΔΕ επιχειρεί να ξεκαθαρίσει ένα σύνθετο τοπίο που αφορά χιλιάδες φορολογούμενους οι οποίοι εκμισθώνουν ακίνητα σε τουρίστες μέσω δημοφιλών πλατφορμών. Οι νέες διευκρινίσεις κρίνονται ιδιαιτέρως σημαντικές καθώς οι αλλαγές, ειδικά σε ζητήματα υποκαταστημάτων, προστίμων και νέων τελών, επιφέρουν ουσιαστικές φορολογικές και διοικητικές επιπτώσεις. Οι ιδιοκτήτες καλούνται πλέον να είναι πλήρως ενημερωμένοι και συμμορφωμένοι με το νέο καθεστώς, ώστε να αποφύγουν δυσάρεστες εκπλήξεις.
Ακολουθούν αναλυτικά οι ερωτήσεις και οι απαντήσεις στο επικαιροποιημένο οδηγό της ΑΑΔΕ:
Πρέπει να δηλώνονται στο Μητρώο κρατήσεις από Διαχειριστές με ΕΣΛ ή ΜΑΓ που παρέχουν και άλλες υπηρεσίες πέραν της διαμονής και των κλινοσκεπασμάτων;
Όχι. Στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ υποχρεούνται να καταχωρούν κρατήσεις μόνο:
α) τα πρόσωπα που πραγματοποιούν βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως ορίζονται στη σχετική νομοθεσία,
β) τα πρόσωπα της παραγράφου 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013, που αφορούν αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα του Υπουργείου Τουρισμού.
Όσοι παρέχουν επιπλέον υπηρεσίες (π.χ. καθαριότητα, μεταφορές κ.λπ.) θεωρείται ότι ασκούν άλλη δραστηριότητα και δεν εμπίπτουν στην παραπάνω κατηγορία.
Μπορούν εταιρείες ή ατομικές επιχειρήσεις με τρία και άνω ακίνητα να έχουν έσοδα από επιπλέον υπηρεσίες προς τρίτους;
Ναι. Έσοδα από υπηρεσίες όπως η φύλαξη αποσκευών, η προώθηση φυλλαδίων εταιρειών μεταφοράς, εκδρομές ή μίνι κρουαζιέρες, θεωρούνται ξεχωριστή επιχειρηματική δραστηριότητα. Πρέπει να δηλώνονται με διαφορετικό ΚΑΔ από αυτόν της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Το Τέλος Επιτηδεύματος είναι ετήσιο ή αναλογικό;
Είναι αναλογικό. Υπολογίζεται βάσει του διαστήματος λειτουργίας του υποκαταστήματος. Αν το διάστημα υπερβαίνει τις 15 ημέρες, θεωρείται πλήρης μήνας.
Παράδειγμα: Αν διαχειριστής ξεκινήσει 5/9, θα πληρώσει το 4/12 του ετήσιου τέλους επιτηδεύματος.
Όχι. Δεν απαιτείται συμφωνία στις ημερομηνίες. Αρκεί να έχει καταχωρηθεί το ακίνητο στο Μητρώο και να έχει εκδοθεί ο ΑΜΑ.
Πότε πρέπει να κάνει δήλωση έναρξης εργασιών φυσικό πρόσωπο που αποκτά τρίτο ΑΜΑ;
Εντός 30 ημερών από τη λήψη του τρίτου ΑΜΑ, εκτός αν πρόκειται για περίπτωση δύο δωματίων σε κοινό ενιαίο χώρο. Αν υπάρχουν επιπλέον παροχές (π.χ. πρωινό, μεταφορές), τότε απαιτείται δήλωση και νωρίτερα.
Ποια είναι η προθεσμία για έναρξη υποκαταστήματος;
30 ημέρες από τη λήψη του ΑΜΑ.
Παράδειγμα: Αν δοθεί ΑΜΑ την 1/1 και γίνει κράτηση στις 5/1 για φιλοξενία τον Ιούνιο, η δήλωση πρέπει να γίνει έως 30/1.
Τι γίνεται αν οι πλατφόρμες δεν υποστηρίζουν παραμετροποίηση ΤΑΚΚ ανά περίοδο;
Μπορεί να οριστεί ενιαίο ποσό (π.χ. 8 €) και το υπερβάλλον ποσό σε περιόδους μειωμένου τέλους (π.χ. Νοέμβριος–Μάρτιος) να δηλώνεται ως έσοδο. Σε αυτό εφαρμόζονται ΦΠΑ και Τέλος Παρεπιδημούντων.
Μπορεί το ΤΑΚΚ και το Τέλος Παρεπιδημούντων να ενσωματώνονται στην τελική τιμή χωρίς ξεχωριστή χρέωση;
Ναι, αρκεί να διαχωριστούν σωστά τα ποσά και να αποδοθούν με τα αντίστοιχα έντυπα.
Υπολογισμός:
• Μίσθωμα: 100 €
• ΤΑΚΚ: 8 € → αποδίδεται χωριστά
• Υπόλοιπο: 92 €
• ΦΠΑ: 10,58 €
• Τέλος Παρεπιδημούντων: 0,41 €
• Καθαρό εισόδημα: 81,01 €
Ποια είναι τα πρόστιμα για εκπρόθεσμη δήλωση ΤΑΚΚ;
• 100 € για ιδιώτες
• 250 € για απλογραφικά βιβλία
• 500 € για διπλογραφικά
• τόκοι για όλες τις περιπτώσεις
Τι γίνεται σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης που έχει ήδη δηλωθεί στο Μητρώο;
Πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση ακύρωσης, είτε προβλέπεται καταβολή ποσού είτε όχι.
Οι διορθώσεις επιτρέπονται έως την 28η Φεβρουαρίου του επόμενου έτους. Μετά την οριστικοποίηση του Μητρώου, δεν επιτρέπεται καμία αλλαγή.
Πώς υπολογίζεται ο αριθμός των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο;
Λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ. Αν ένα διαμέρισμα/μονοκατοικία ενοικιάζεται ως δύο δωμάτια σε κοινό χώρο, και έχουν εκδοθεί τρεις ΑΜΑ, θεωρείται πως πρόκειται για δύο ακίνητα.
