Οριστικό τέλος στην πολυπλοκότητα των μεταβιβάσεων πρώτης κατοικίας φιλοδοξεί να βάλει η κυβέρνηση, με ένα νέο ψηφιοποιημένο και απλοποιημένο πλαίσιο που αναμένεται να καταρτισθεί εντός του καλοκαιριού και να τεθεί σε ισχύ από το 2026. Στόχος είναι η διευκόλυνση της πρόσβασης στη στέγη – ιδιαίτερα για τα νέα νοικοκυριά – σε μια περίοδο όπου η ιδιοκατοίκηση μοιάζει για πολλούς με άπιαστο όνειρο, λόγω της έκρηξης των τιμών και της διογκούμενης γραφειοκρατίας.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες, όλες οι σχετικές διαδικασίες θα μεταφερθούν σε πλήρως ψηφιακό περιβάλλον, περιορίζοντας στο ελάχιστο την ανάγκη για φυσική υποβολή δικαιολογητικών και επισκέψεις σε δημόσιες υπηρεσίες. Η ΑΑΔΕ θα αντλεί αυτόματα τα απαραίτητα έγγραφα – από Ε9 και ΕΝΦΙΑ έως τοπογραφικά, βεβαιώσεις μηχανικού και πιστοποιητικά οικογενειακής κατάστασης – χωρίς να απαιτείται ενέργεια από τον φορολογούμενο.
Σήμερα, η αίτηση απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής για πρώτη κατοικία απαιτεί την προσκόμιση έως και 10 διαφορετικών εγγράφων. Η παραμικρή έλλειψη μπορεί να οδηγήσει σε καθυστερήσεις μηνών ή ακόμα και σε απώλεια του δικαιώματος απαλλαγής. Οι νέες ρυθμίσεις φιλοδοξούν να εξαλείψουν τέτοια φαινόμενα, αξιοποιώντας τη διαλειτουργικότητα των ψηφιακών υποδομών του Δημοσίου.
Στεγαστικό αδιέξοδο και τιμές στα ύψη
Η ανάγκη για ουσιαστικές παρεμβάσεις γίνεται ακόμη πιο επιτακτική εν μέσω ραγδαίας αύξησης των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το πρώτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,8% σε ετήσια βάση. Η αύξηση ήταν ακόμα μεγαλύτερη στις νεόδμητες κατοικίες (8%) και πιο ήπια στις παλαιότερες (6%).
Η εικόνα διαφοροποιείται ανά γεωγραφική περιοχή: στη Θεσσαλονίκη σημειώθηκε αύξηση 10%, στην υπόλοιπη χώρα 8%, ενώ η Αθήνα κατέγραψε μικρότερη άνοδο (5,5%). Σωρευτικά, την τελευταία τετραετία, η άνοδος εκτιμάται ότι ξεπερνά το 40%, καθιστώντας την απόκτηση κατοικίας όλο και δυσκολότερη για τα μεσαία και νεότερα στρώματα.
Οι προϋποθέσεις για απαλλαγή από τον φόρο
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης αποτελεί σημαντικό κίνητρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, αλλά συνοδεύεται από αυστηρούς όρους:
Ο αγοραστής (και τα εξαρτώμενα μέλη του) δεν πρέπει να διαθέτει άλλο ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες.
Δεν πρέπει να έχει λάβει παρόμοια απαλλαγή στο παρελθόν ή να έχει μεταβιβάσει τέτοιο ακίνητο την τελευταία πενταετία.
Ο αγοραστής πρέπει να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή να έχει πρόθεση μόνιμης εγκατάστασης εντός διετίας.
Δεν επιτρέπεται συγγένεια με τον πωλητή.
Τα αφορολόγητα όρια εξαρτώνται από την οικογενειακή κατάσταση:
200.000 ευρώ για άγαμους,
250.000 ευρώ για έγγαμους, με προσαυξήσεις 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα επιπλέον.
Η απαλλαγή ισχύει και σε περιπτώσεις κληρονομιάς, με ανώτατο όριο 200.000 ευρώ για άγαμους/ανήλικους και 250.000 ευρώ για έγγαμους, ενώ προσμετρώνται και αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης (έως 20 τ.μ.) εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο. Για οικόπεδα, τα αφορολόγητα ανέρχονται σε 50.000 ευρώ για άγαμους και 100.000 ευρώ για έγγαμους, με ανάλογες προσαυξήσεις για παιδιά.
Σε ό,τι αφορά τις γονικές παροχές, το αφορολόγητο φτάνει τις 800.000 ευρώ, με επιπλέον 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο παιδί.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, το 2024 31.984 ζευγάρια αξιοποίησαν την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης πρώτης κατοικίας, με το κόστος για τον κρατικό προϋπολογισμό να υπερβαίνει τα 2,15 δισ. ευρώ. Αντίθετα, οι απαλλαγές για κληρονομιές και γονικές παροχές ήταν περιορισμένες – μόλις 7,7 εκατ. ευρώ – λόγω του υψηλού αφορολόγητου.
Ψηφιακός εκσυγχρονισμός και ελπίδες για ιδιοκατοίκηση
Οι αλλαγές που προωθούνται φιλοδοξούν όχι μόνο να εξορθολογίσουν τις διαδικασίες, αλλά και να ενισχύσουν την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση – ένα διαρκώς συρρικνούμενο φαινόμενο, με το ποσοστό ιδιοκατοίκησης να έχει υποχωρήσει στο 69,6% πανελλαδικά και στο 64% στην Αθήνα. Η μετάβαση σε ένα πιο διαφανές, γρήγορο και λιγότερο γραφειοκρατικό σύστημα αποτελεί κρίσιμη παρέμβαση, σε μια αγορά που αλλάζει με ταχύτητα και πιέζει τα νοικοκυριά στα άκρα.
